Στο παρόν άρθρο, επί τη αφορμή της σύστασης της Υπηρεσίας Αξιοποίησης της Ακίνητης Περιουσίας των Ενόπλων Δυνάμεων, που προβλέπεται στο κεφάλαιο Γ΄ της πρότασης νόμου που κατέθεσε το Υπουργείο Εθνικής Άμυνας προς ψήφιση στο Εθνικό Κοινοβούλιο με τίτλο «Ρύθμιση θεμάτων αρμοδιότητας Υπουργείου Εθνικής Άμυνας», θα επικεντρωθώ στην αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας των Ενόπλων Δυνάμεων με τη μέθοδο της παραχώρηση Δικαιώματος Επιφανείας επί των ακινήτων, διευκρινίζοντας εξ αρχής ότι δεν τάσσομαι κατά της αξιοποίηση της περιουσίας των ΕΔ καθώς μπορούν, μέσω της αξιοποίησης, να συγκεντρωθούν χρήματα προς όφελος τόσο των Ενόπλων Δυνάμεων όσο, και κυρίως, προς όφελος των στελεχών τους που τόσο πολύ έχουν δοκιμαστεί από την κρίση των τελευταίων ετών.

Του Κωνσταντίνου Νάκκα

Δικαίωμα Επιφανείας

Το «Δικαίωμα Επιφανείας» θεσμοθετήθηκε και έγινε νόμος του κράτους βάσει του μνημονιακού άρθρου 18επ. με τίτλο «Δικαίωμα Επιφανείας Επί Δημόσιων Κτισμάτων» του Ν. 3986/2011 (Α΄ 152) «Επείγοντα Μέτρα Εφαρμογής Μεσοπρόθεσμου Πλαισίου Δημοσιονομικής Στρατηγικής 2012−2015.» με τον οποίο θεσμοθετήθηκε το ΤΑΙΠΕΔ.

Ως «Δημόσια κτήματα» η παρ. 4 του άρθρου 18 ορίζει «τα ακίνητα οποιασδήποτε φύσης που ανήκουν στο Ελληνικό Δημόσιο, σε νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου, σε δημόσιους οργανισμούς με μορφή νομικών προσώπων ιδιωτικού δικαίου ή και σε εταιρίες που αποκτούν τα ακίνητα των παραπάνω φορέων με σκοπό την εκμετάλλευσή τους.»

Σύμφωνα με το άρθρο 19 του εν λόγω νόμου επιτρέπεται η σύσταση δικαιώματος επιφανείας επί δημοσίων κτημάτων κατά παρέκκλιση των άρθρων 953 και 954 ΑΚ, ενώ το δικαίωμα επιφανείας «περιλαμβάνεται στην ακίνητη περιουσία κατά την έννοια της ΑΚ949».

Αυτό στην πράξη σημαίνει ότι τα συστατικά μέρη του πράγματος (στην περίπτωσή μας της έκτασης του στρατοπέδου και ό,τι αυτό περιλαμβάνει) μπορούν να αποχωριστούν από το κύριο πράγμα α) ανεξάρτητα από το αν προκαλείται βλάβη του ίδιου του συστατικού μέρους ή του κυρίου πράγματος β) ανεξάρτητα από το αν αλλοιώνεται η ουσία ή ο προορισμός τους. Μπορούν επίσης να είναι χωριστά αντικείμενα κυριότητας ή άλλου εμπράγματου δικαιώματος, δηλαδή, να διέπονται από διαφορετικά μεταξύ τους ιδιοκτησιακά καθεστώτα.

Για να γίνει αντιληπτή η καθοριστική σημασία της ψηφισθείσας παρέκκλισης, η ΑΚ954 ορίζει ως «Συστατικά» του ακινήτου «1. τα πράγματα που έχουν συνδεθεί σταθερά με το έδαφος, ιδίως οικοδομήματα. 2. τα προϊόντα του ακινήτου εφόσον συνέχονται με το έδαφος. 3. το νερό κάτω από το έδαφος και η πηγή. 4. οι σπόροι μόλις σπαρθούν και τα φυτά μόλις φυτευτούν. Συστατικά του οικοδομήματος είναι όλα τα κινητά που χρησιμοποιήθηκαν για την ανέγερσή του ή συναρμόστηκαν σ' αυτό.»

Στο άρθρο 19 του νόμου 3986 αναφέρεται επίσης ότι: «5.Επί οικοδομής που έχει ανεγερθεί επί εδάφους δημοσίου κτήματος με βάση δικαίωμα επιφανείας, μπορεί να συσταθεί δικαίωμα κυριότητας επί ορόφου ή διαμερίσματος (οριζόντια ιδιοκτησία) υπό τους όρους του ν.3741/1929. Στην περίπτωση αυτή οι επί μέρους ιδιοκτησίες δεν έχουν ποσοστά συγκυριότητας στο έδαφος, αλλά ποσοστά εξ αδιαιρέτου στο δικαίωμα της επιφανείας.»

Με την ψήφιση των συγκεκριμένων άρθρων, τα οποία είχαν καταψηφίσει τα κόμματα τής αντιπολίτευσης, η τότε Κυβέρνηση εμπλούτισε τη νομική φαρέτρα των μεθόδων αξιοποίησης της δημόσιας περιουσίας χάρη της απομείωσης του Δημοσίου Χρέους εισάγωντας μια καθαρά αποικιοκρατικού χαρακτήρα ρύθμιση, όπως αυτή του Δικαιώματος Επιφανείας, με την οποία στην πράξη ο «ενοικιαστής» λειτουργεί ως «ιδιοκτήτης» ενός ακινήτου που ανήκει κατά κυριότητα στο Ελληνικό Δημόσιο.

Αξιοποίηση Ακίνητης Περιουσίας

Με τον Ν. 4256/14 (ΦΕΚ 74, Α΄, 26-3-14), η προηγούμενη Κυβέρνηση ΝΔ-ΠΑΣΟΚ, έπειτα από εισήγηση -κατά δήλωσή του- τού Διοικητή του Τ.ΕΘ.Α., επιχείρησε τη δημιουργία ενός Ταμείου ιδιωτικοποίησης των ακινήτων των Ενόπλων Δυνάμεων καθώς το Ταμείο Εθνικής Άμυνας (Τ.ΕΘ.Α.), το Ταμείο Εθνικού Στόλου (Τ.Ε.Σ.) και το Ταμείο Αεροπορικής Άμυνας (Τ.Α.Α.) καταργήθηκαν ως αυτοτελή νομικά πρόσωπα και συγχωνεύθηκαν σε ένα νέο νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου με την επωνυμία Ενιαίο Ταμείο Εθνικής Άμυνας (Ε.Τ.Ε.Α.), που θα διαχειριζόταν την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας των ΕΔ, «το οποίο να μπορεί να κάνει, όχι μόνο να παρακολουθεί και να διαχειρίζεται την περιουσία, αλλά να κάνει και αξιοποίηση» όπως ο Διοικητής του Τ.ΕΘ.Α. δήλωσε στην ακρόαση φορέων στην αρμόδια Επιτροπή της Βουλής της 12η Ιουλίου 2016.

Η σύσταση, εν τέλη, του Ε.Τ.Ε.Α. δεν ολοκληρώθηκε ποτέ καθώς, και μετά τις πολιτικές εξελίξεις στις αρχές του 2015, συναρτήθηκε βάση του άρθρου 18 του ν. 4250/2014 (Α΄ 74), με την έκδοση, με Προεδρικό Διάταγμα, του Οργανισμού Λειτουργίας του Ε.Τ.Α.Α., εντός αποκλειστικής προθεσμίας, η οποία παρήλθε άπρακτη.

Με το άρθρο 9 του υπό ψήφιση νομοσχεδίου αρμοδιότητας του υπουργείου Εθνικής Άμυνας με τίτλο «Ρυθμίσεις θεμάτων αρμοδιότητας Υπουργείου Άμυνας» συνίσταται στο ΥΠΕΘΑ «υπηρεσία (σημ.: και όχι νομικό πρόσωπο) με τίτλο “Υπηρεσία Αξιοποίησης της Ακίνητης Περιουσίας των Ενόπλων δυνάμεων” ΥΠΑΑΠΕΔ» με αποστολή, σύμφωνα με το άρθρο 10, την «αξιοποίηση των ακινήτων ιδιοκτησίας του ΤΕΘΑ, του ΤΕΣ και του ΤΑΑ» καθώς και των ακινήτων των Μετοχικών Ταμείων του Στρατού, του Ναυτικού και της Αεροπορίας.

Η νέα Υπηρεσία, όπως δήλωσε ο Διοικητής του Τ.ΕΘ.Α. στην αρμόδια Επιτροπή της Βουλής της 12ης Ιουλίου 2016, την σύσταση της οποίας εισηγήθηκε, λειτουργώντας με κατάλληλο εξειδικευμένο προσωπικό μέσα από τις τάξεις των Ενόπλων Δυνάμεων θα είναι ευέλικτη, θα είναι ολιγομελής, θα λειτουργεί σε συντονισμό με τα ταμεία, σε συνεργασία και εν παραλλήλω με αυτά, για να μπορέσει με το κατάλληλο προσωπικό στο real estate που θα έχει, να προχωρήσει τις διαδικασίες αξιοποίησης τάχιστα.

Σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 11 της πρότασης νόμου τα μη πλέον καταργούμενα Ταμεία έχουν την υποχρέωση να επικαιροποιήσουν τις καταστάσεις ακινήτων ιδοκτησίας τους και να τις αποστείλουν «εμελλητί στην ΥΠ.Α.Α.Π.Ε.Δ.», χωρίς δηλαδή καμία μορφή αξιολόγησης επί των καταγραφομένων ακινήτων, ώστε η Υπηρεσία Αξιοποίησης της Ακίνητης Περιουσίας των Ενόπλων δυνάμεων (ΥΠΑΑΠΕΔ) να επιλέξει «τα ακίνητα των οποίων η αξιοποίηση θα διενεργείται με εκμίσθωση κατόπιν χρηματικής ή άλλης αντιπαροχής αποτιμητής σε χρήμα.»

Τα ακίνητα που δεν θα επιλεγούν προς αξιοποίηση από την ΥΠΑΑΠΕΔ μπορούν να αξιοποιηθούν από τα Ταμεία (Τ.ΕΘ.Α., Τ.Ε.Σ., Τ.Α.Α.), στα οποία ανήκουν και τα οποία θα λειτουργούν εν παραλλήλω με την ΥΠΑΑΠΕΔ, σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, στην οποία περιλαμβάνεται και ο Ν. 3986/2011 με τον οποίο νομοθετήθηκε το Δικαίωμα Επιφανείας Επί Δημοσίων Κτισμάτων. Μπορούν, δηλαδή, να πουληθούν.

Συνάγεται, επομένως, το συμπέρασμα ότι τουλάχιστον τα μη επιλεγμένα από την ΥΠ.Α.Α.Π.Ε.Δ. ακίνητα μπορούν να παραχωρηθούν/αξιοποιηθούν έναντι αντιτοίμου με Δικαίωμα Επιφανείας. Είναι άλλωστε μια μέθοδος που έχει ήδη εφαρμοστεί στην πράξη τόσο στην παραχώρηση του στρατοπέδου «ΔΟΥΚΑ» στην Πρέβεζα (εδαφονόμιο 1.500.000 ευρώ), όσο και στην παραχώρηση του στρατοπέδου «ΠΑΠΑΓΕΩΡΓΙΟΥ» στα Ιωάννινα (εδαφονόμιο 1.538.601 ευρώ) τα οποία παραχωρήθηκαν με δικαίωμα επιφανείας έναντι μισθώματος (για την ιστορία να αναφέρω ότι στην περίπτωση του στρατοπέδου «ΠΑΠΑΓΕΩΡΓΙΟΥ» παρέχεται, «σύμφωνα με το άρθρο 20, παρ. 1 περ. στ́ του Ν. 3986/2011, δικαιώματος προαιρέσεως (option) για αγορά και του εδάφους της ως άνω έκτασης από το Υπουργείο Οικονομίας, Υποδομών, Ναυτιλίας και Τουρισμού, που θα πρέπει να ασκηθεί εντός ευλόγου χρονικού διαστήματος, ουχί όμως μεγαλυτέρου των 12 μηνών από την υπογραφή της σχετικής Σύμβασης»).

Τι γίνεται όμως με τα από την ΥΠ.Α.Α.Π.Ε.Δ. επιλεγμένα προς αξιοποίηση ακίνητα; Μπορεί και σε αυτά να εφαρμοστεί η μέθοδος παραχώρησής τους με δικαίωμα επιφανείας;

Η απάντηση είναι καταφατική. Η ρητή αναφορά της παρ. 2 του άρθρου 11 με τίτλο «Τρόπος και διαδικασία αξιοποίησης» του υπό ψήφιση νομοσχεδίου ότι «2. Η ΥΠ.Α.Α.Π.Ε.Δ. επιλέγει τα ακίνητα, των οποίων η αξιοποίηση θα διενεργείται με εκμίσθωση κατόπιν χρηματικής ή άλλης αντιπαροχής αποτιμητής σε χρήμα» δεν αποκλείει την παραχώρησή τους με δικαίωμα επιφανείας καθώς η συγκεκριμένη μέθοδο παραχώρησης αποτιμάται σε χρήμα, όπως μαρτυρούν και οι αποφάσεις παραχώρησης (Στρ «ΔΟΥΚΑ»: ΑΔΑ: ΒΙ04ΟΡΛΦ-4Ι9 & Στρ «Παπαγεωργίου»: ΑΔΑ: 7Δ6ΨΟΡΛΦ-ΦΨΗ) των προαναφερομένων στρατοπέδων.

Συνεπώς, και τα από την ΥΠ.Α.Α.Π.Ε.Δ. επιλεγμένα ακίνητα, μπορούν να παραχωρηθούν με δικαίωμα επιφανείας, μπορούν, δηλαδή, να πουληθούν. Το ενδεχώμενο αυτό θα μπορούσε να αποκλειστεί μόνο στην περίπτωση που υπήρχε (ή υπάρξει) ρητή αναφορά στο σώμα του άρθρου –πέραν της αξιοποίησή τους «με εκμίσθωση κατόπιν χρηματικής ή άλλης αντιπαροχής αποτιμητής σε χρήμα» - ως προς τους δεσμευτικά αποδεκτούς τρόπους παραχώρησης των ακινήτων (παραχώρηση με δικαίωμα χρήσης έναντι μισθώματος ή χρηματικού αντιτίμου) με ταυτόχρονα ρητό αποκλεισμό την παραχώρησης χρήσης ακινήτων με δικαίωμα επιφανείας έναντι μισθώματος ή χρηματικού αντιτίμου.

Προς επίρρωση της δυνατότητας εφαρμογής του δικαιώματος επιφανείας επί των ακινήτων των ΕΔ έρχεται το άρθρο 16 του υπό ψήφιση νομοχεδίου με τίτλο «Αξιοποίηση ακινήτων ως Στρατηγικές Επενδύσεις» με το οποίο χαρακτηρίζονται όλες οι επενδύσεις σε επιλεγμένα από την ΥΠ.Α.Α.Π.Ε.Δ. ακίνητα ως «στρατηγικές επενδύσεις».

Συγκεκριμένα αναφέρει το άρθρο 16: «1. Επενδύσεις που πραγματοποιούνται κατά τις διατάξεις του παρόντος κεφαλαίου, με απόφαση του Υπουργού Εθνικής Άμυνας χαρακτηρίζονται ως Στρατηγικές Επενδύσεις μικτού χαρακτήρα κατά τις διατάξεις του άρθρου 1 του Ν. 3894/2010 (Α΄ 204) όπως ισχύει, και κατά παρέκλιση των άρθρων 2, 3, και 4 του ίδιου νόμου. 2. Για την έκδοση των απαιτούμενων αδειών και τη σύνταξη τυχόν Ειδικών Πλαισίων Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικών Επενδύσεων (ΕΣΧΑΣΕ) από τη γενική Διεύθυνση Στρατηγικών επενδύσεων της Γενικής Γραμματείας Στρατηγικών και Ιδιωτικών Επενδύσεων του Υπουργείου Οικονομίας, Ανάπτυξης και Τουρισμού εφαρμόζονται οι διατάξεις του Ν. 3894/2010, καθώς και οι διατάξεις του άρθρου 12 και 13 του Ν. 4146/2013 (Α΄ 90).»

Τι σημαίνει όμως ο όρος «στρατηγικές επενδύσεις» και πώς το εν λόγω άρθρο επιτρέπει την αξιοποίηση στρατιωτικών ακινήτων μέσω της παραχώρησης δικαιώματος επιφανείας επί αυτών;

Ο Ν. 3894/2010 (Α' 204) με τίτλο «Επιτάχυνση και διαφάνεια υλοποίησης Στρατηγικών Επενδύσεων» με το άρθρο 1 ορίζει ως Στρατηγικές Επενδύσεις τις «παραγωγικές επενδύσεις που επιφέρουν ποσοτικά και ποιοτικά αποτελέσματα σημαντικής εντάσεως στη συνολική εθνική οικονομία και προάγουν την έξοδο της χώρας από την οικονομική κρίση.» προσδιορίζοντας μια σειρά προϋποθέσεων για τον χαρακτηρισμό μιας επένδυσης ως Στρατηγικής.

Με την ένταξή των προς παραχώρηση ακινήτων των Ενόπλων Δυνάμεων στις διατάξεις του Ν. 3894/2010 εφαρμόζονται επί αυτών οι κανόνες της ιδιωτικής οικονομίας, ό,τι δηλαδή έχει νομοθετηθεί και για οποιοδήποτε άλλο ακίνητο που αξιοποιείται με σύμπραξη Δημοσίου και Ιδιωτικού Τομέα, συμπεριλαμβανομένης και της μεθόδου παραχώρησης με δικαίωμα επιφανείας. Ο αποκλεισμός της δυνατότητας αξιοποίησης των ακινήτων με τη μέθοδο της παραχώρησης δικαιώματος επιφανείας δεν μειώνει τη δυνατότητα αξιοποίησής τους στα πλαίσια των «στρατηγικών επενδύσεων», ούτε μειώνει το οικονομικό όφελος που θα προκύψει προς όφελος των Ενόπλων Δυνάμεων και των στελεχών της από την αξιοποίηση αλλά εξασφαλίζει τη μη πώληση τους.

Αντί επιλόγου

Η παραχώρησης ακινήτων των Ενόπλων Δυνάμεων με δικαίωμα επιφανείας επί αυτών είναι η αρχή της πώλησης δημοσίων-στρατιωτικών γαιών που δεν μπορούσαν να πουληθούν διαφορετικά, αφού, ως στρατιωτική περιουσία, προστατευόταν από ένα πολύ αυστηρό νομικό πλαίσιο.

Μέσω της παραχώρησης των ακινήτων ιδιοκτησίας των ΕΔ με τη μέθοδο αυτή, δυνατότητα που το προς ψήφιση σχέδιο νόμου δεν αποκλείει, μπορεί ο επενδυτής, παρά το όποιο σχέδιο χρήσης τους έχει παρουσιάσει και εγκριθεί, να λειτουργήσει, μετά την υπογραφή της σύμβασης, ως ιδιοκτήτης μεταβάλλοντας τις χρήσεις κατά τα συμφέροντά του και χωρίς τη σύμφωνη γνώμη του παραχωρησιούχου, εν προκειμένω του ΥΠ.ΕΘ.Α.

Η προς σύσταση νέα Υπηρεσία Αξιοποίησης της Ακίνητης Περιουσίας των Ενόπλων Δυνάμεων αναλαμβάνει μεν τον κεντρικό έλεγχο της αξιοποίησης των ακινήτων χωρίς όμως να το επιτυγχάνει ολοκληρώμενα καθώς το κάθε Ταμείο θα μπορεί, ανεξάρτητα και παράλληλα με αυτήν, να προχωρά από μόνο του σε σύναψη συμβάσεων παραχώρησης, παραχωρώντας δικαιώματα χρήσης ή δικαιώμα επιφανείας έναντι μισθώματος.

Ο χαρακτηρισμός κάθε επένδυσης που πραγματοποιείται μέσω της ΥΠ.Α.Α.Π.Ε.Δ. ως στρατηγικής επένδυσης, επιτρέπει την παραχώρηση ακινήτων με δικαίωμα επιφανείας επί αυτών, καθώς δεν διατυπώνεται ρητά αντίθετη προς τούτο διάταξη. Παρέχεται έτσι μια επιπρόσθετη διασφάλιση, πέραν των ευνοικών διατάξεων του Ν. 3894/2010, στον μελλοντικό επενδυτή ότι θα μπορεί να λειτουργεί ως ιδιοκτήτης του ακινήτου. Επιτρέπεται συνάμα η εκδήλωση ενδιαφέροντος από επενδυτές για ακίνητα των ΕΔ τα οποία πριν λίγο καιρό ήταν εκτός πλαισίου αξιοποίησης. Ας αναλογιστούμε τις προϋποθέσεις που θέτει ο νομοθέτης για τον χαρακτηρισμό μιας επένδυσης ως στρατηγικής, -για παράδειγμα (άρθρο 1 του Ν. 3894/2010) «(α) το συνολικό κόστος της επένδυσης είναι πάνω από διακόσια εκατομμύρια (200.000.000) ευρώ ή (β) το συνολικό κόστος της επένδυσης είναι πάνω από εβδομήντα πέντε εκατομμύρια (75.000.000) ευρώ και ταυτόχρονα από την επένδυση δημιουργούνται τουλάχιστον διακόσιες (200) νέες θέσεις εργασίας...» - και ας σκεφτούμε την αξία που θα έχει για τον επενδυτή η διασφάλιση τού δικαιώματος επιφανείας επί ακινήτου των ΕΔ.

Η αξιοποίηση των ακινήτων ιδιοκτησίας ΕΔ προς όφελος των Ενόπλων Δυνάμεων, των στελεχών τους και των μετόχων των Μετοχικών Ταμείων αποτελεί ορθολογική και υπεύθυνη πολιτική στόχευση στους δύσκολους καιρούς που διανύουμε. Η στόχευση αυτή, όμως, υπηρετείτε ολοκληρωμένα και στο ακέραιο με τον ρητό αποκλεισμό της δυνατότητας παραχώρησης ακινήτου με δικαίωμα επιφανείας επί αυτού καθώς μόνο έτσι διασφαλίζεται ότι η εξ αρχής συμπεφωνημένη μεταξύ ΥΠ.Α.Α.Π.Ε.Δ. και επενδυτή χρήση τού ακινήτου θα είναι και η τελική.

Σχόλια

Στο logiosermis.net δημοσιεύεται κάθε σχόλιο. Θεωρούμε ότι ο καθένας έχει το δικαίωμα να εκφέρει ελεύθερα τις απόψεις του, οι οποίες εκφράζουν αποκλειστικά τον εκάστοτε σχολιαστή. Τα συκοφαντικά ή υβριστικά σχόλια θα διαγράφονται χωρίς προειδοποίηση. Περισσότερα στις οδηγίες χρήσης.

 
Top